Održavanje stambenih zgrada iz zajedničke pričuve redovito postaje noćna mora stanara u zimskim mjesecima, kada obilna kiša, snjegovi i niske temperature počinju činiti štetu na zajedničkim dijelovima zgrade. Obzirom da živim u zgradi koja zahvaljujući odgovornosti predstavnika stanara i zajedničkoj slozi uspješno rješava propuste loših nadzornih inženjera i aljkavih građevinara, osjećam se veoma kompetentnim podijeliti nekoliko korisnih savjeta onima koji godinama spavaju pod kišobranom, zato jer je upravitelj njihove zgrade, po vlastitoj procjeni, umjesto krpanja rupa na krovu, potrošio novac na asfaltiranje parkirališta i farbanje podruma.
Dogovor kuću gradi – kaže stara narodna. Isto je i s njezinim održavanjem; ali pretpostavka uspješnog dogovora je uspostava demokratskog pravnog poretka od temelja do krova.
U većini slučajeva upravo je to i glavni problem, jer, kao i uvijek, propisani zakoni se ne primjenjuje u predviđenoj mjeri. Tome najprije doprinosi činjenica da sami stanari, manje-više, ne poznaju svoja prava i obveze, što ostavlja dovoljno mjesta za prazan hod u racionalnoj raspodijeli poslova održavanja i mjerama sanacije.
Oni mlađi još se nekako i snalaze, u čemu im pomaže Internet; ali starijima, koji najčešće i nemaju pristup mreži, puno je teže. Zato, da bismo i njima olakšali muke, odlučili smo, prije prvog snijega, malo pročešljati zakon i jasno razlučiti bitno od nebitnog…te skratiti zakonsku priču u nekoliko rečenica.
Dakle:
Sredstvima pričuve upravljaju isključivo stanari, donoseći vlastiti godišnji plan i program održavanja zajedničkih dijelova zgrade o kojima su dužni voditi zajedničku brigu. Sukladno tome, donose odluku o planu prihoda i rashoda, a temeljem ovih odluka određuje se sadržaj i opseg poslova redovitog održavanja i poduzimanja mjera hitnih popravka.
U ime vlasnika zgrade ove poslove obavlja upravitelj zgrade koji sukladno ugovornim obvezama i raspoloživim sredstvima preuzima obvezu izvršenja godišnjeg plana, iz čega slijede preostale precizne zakonske obveze: „Upravitelj je obvezan koliko je najviše moguće čuvati interese svih suvlasnika nekretnine i u obavljanju poslova redovite uprave slijediti upute većine, a izvanredne poslove poduzimati samo na temelju suglasnosti svih suvlasnika ili odluke suda koja je zamjenjuje.“
Dakle, nema nikakvih poduzimanja radova na vlastitu ruku, što je također nerijetka pojava u cilju povećanja vlastitog profita.
„Uz to je osobito dužan:
- položiti svakom suvlasniku uredan račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na prikladan način na uvid isprave na kojima se temelji, i to najkasnije do 30. lipnja svake godine,
- izraditi pregled predviđenih poslova za održavanje i poboljšice, kao i predvidivih troškova i opterećenja u narednoj kalendarskoj godini, te to na prikladan način objaviti u kući najkasnije do isteka tekuće kalendarske godine,
- prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice.“
To bi ujedno bio i sukus zakonske osnove. Širiti gradivo dalje od ovog nema ni potrebe. Kao iskusni stanar sa dugogodišnjim radnim stažom u borbi sa probušenim cijevima i šupljim krovovima, slobodan sam zaključiti da je gore navedeno ujedno i sasvim dovoljno predznanje za snalaženje u vlastitim stanarskim pravima (i dužnostima, dakako).
Slijedeći korak u razvoju stanarske demokracije čini poznavanje zajedničkih dijelova koji ulaze u održavanje zgrade. Posebnu pozornost treba obratiti na vodovodne instalacije, oko čega postoje česti nesporazumi (pitanje odvoda i dovoda te mjesta i točke sanacije).
POPIS ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA STAMBENE ZGRADE
1. KONSTRUKTIVNI I VANJSKI DIJELOVI ZGRADE
- temelji, nosivi konstruktivni zidovi, međukatna konstrukcija, dimnjaci, krovna konstrukcija s pokrovom, krovna i druga vanjska limarija, fasada, vanjska stolarija i bravarija i balkoni
2. ZAJEDNIČKI PROSTORI ZGRADE
- ulazno predvorje
- stubište i površine izvan stanova i poslovnog prostora sa svim vratima, prozorima i instalacijama
- podrum, sklonište, sušiona, praona rublja
- potkrovlje (tavan)
- nadstojnički stan
- prostorije za smeće sa svim uređajima
- zajedničke društvene prostorije
3. INSTALACIJE
a) vodovodna instalacija od vodomjernog brojila zgrade do ventila prije izljevnog mjesta u stanu
b) odvodne instalacije od priključka na javnu kanalizaciju do priključnih sifona u stanu, uključujući i podni sifon
c) instalacije elektrike:
- instalacije jake struje od kućnog priključka do brojila u stanu
- instalacija zajedničke potrošnje (stubišna rasvjeta, rasvjeta podruma i tavana)
- instalacija nužne i panične rasvjete
- instalacije zvonca i portafona (osim govornog aparata u stanu)
- instalacije gromobrana
- uređaji i instalacije zajedničke radio i TV antene (osim antenskih priključnica u stanu)
- instalacije telefona (osim instalacije u stanu)
d) instalacija centralnog grijanja
- zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode od razdjeljivača u kotlovnici ili toplinskoj stanici do radijatorskih ventila i prigušnica u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade
- odzračni i kompenzacijski sustav centralnog grijanja
- kotlovnica s toplinskim podstanicama - svi uređaji, razvod, zaporna i regulacijska armatura instalacije plina u zgradi od glavnog ventila do brojila u stanu
4. UREĐAJI U ZGRADI
- dizala u zgradi (osobna i teretna)
- hidrofonski uređaji
- prepumpne stanice
- uređaji prisilne i objekti prirodne ventilacije
- protupožarni uređaji i instalacije
5. ZEMLJIŠTE KOJE SLUŽI ZGRADI
REZIME:
Povod ovoj kolumni bila je pritužba jedne starije žene, stanarke najvišeg kata jedne četverokatne zgrade sa 32 stana, koja već godinama cijelu zimu sama dežura na krovu kuće, odbacujući snijeg koji svake zime poplavi njezinu kupaonicu i dnevni boravak. Novaca za sanaciju krova navodno nema, jer se stambena pričuva „potroši kroz godinu na druge poslove“.
Očito je da upravitelj zgrade ne vodi posao kako treba, jer niti je u stanju sanirati krovište, niti ponuditi odgovarajuće rješenje koja je dužan prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.
U najgorem slučaju 32 stanara zgrade bili bi dužni podijeliti posao čišćenja snijega ili snositi troškove štete nastale u stanu vlasnice. Ovako, svi promatraju slučaj kao da se njih to nimalo ne tiče, mada su zajedničke obveze svih suvlasnika i upravitelja zgrade oko ovog pitanja jasno regulirana obaveznim Međuvlasničkim ugovorom te Ugovorom o upravljanju.
Prioriteti se jasno moraju znati. Farbanje haustora, košenje trave, betoniranje staze, ličenje fasade, sigurno ne mogu biti ispred saniranja krovne konstrukcije, kao i poslova saniranja štete nastale od njezine propusnosti i dotrajalosti.
Ovaj primjer naravno nije usamljen. Za što je glavni krivac neinformiranost oštećenih stanara koji ne koriste svoja zakonom zajamčena prava. A dovoljno bi samo bilo poslati dopis upravitelju zgrade sa posjetnikom na problem i njihove obveze. Ponuda sanacijskih rješenja nema nikakve izravne veze sa stanjem na računu. Odluka je na onome tko plaća. Ali se mora znati da zajedničke stavke nikada ne plaća jedan nego svi.
